Điều kiện chứng nhận quyền sở hữu khi nhà không có giấy phép xây dựng

00:45 13/10/2026

Điều kiện chứng nhận quyền sở hữu khi nhà không có giấy phép xây dựng. Ảnh có sử dụng AI

Bộ Nông nghiệp và Môi trường giải đáp điều kiện chứng nhận quyền sở hữu khi xây nhà không có giấy phép xây dựng.

Trên Cổng thông tin Chính phủ, công dân tại Gia Lai hỏi:

"Ông A xây dựng nhà năm 2013 không có giấy phép xây dựng. Năm 2026, ông làm bìa đỏ và có nhu cầu chứng nhận sở hữu nhà. Tại thời điểm cấp bìa, kiểm tra thì tài sản gắn liền với đất (nhà cấp IV, diện tích 150 m2) tạo lập từ sau thời điểm quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, mà tài sản được tạo lập đó phù hợp với quy hoạch được duyệt tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Ông A đã có cam kết về điều kiện tồn tại nhà ở, công trình xây dựng do chủ sở hữu công trình chịu trách nhiệm. Công dân hỏi, vậy trường hợp trên đủ điều kiện chứng nhận sở hữu nhà ở không, hay chỉ chứng nhận đất ở?

Do không có hồ sơ, tài liệu cụ thể gửi kèm nên Bộ Nông nghiệp và Môi trường trả lời về nguyên tắc như sau:

Khoản 3 Điều 148 Luật Đất đai quy định, hộ gia đình, cá nhân trong nước có nhà ở không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này mà thuộc trường hợp không phải xin giấy phép xây dựng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; đối với trường hợp phải xin phép xây dựng thì phải có giấy xác nhận của cơ quan có chức năng quản lý về xây dựng cấp huyện đủ điều kiện tồn tại nhà ở đó theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Điểm c khoản 3 Mục II nội dung C Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 của Chính phủ quy định, trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thuộc trường hợp phải xin phép xây dựng quy định tại khoản 3 Điều 148 Luật Đất đai mà không có giấy xác nhận của cơ quan có chức năng quản lý về xây dựng cấp huyện trước ngày 1.7.2025 về đủ điều kiện tồn tại nhà ở thì không thực hiện việc xác định đủ điều kiện tồn tại nhà ở; việc đủ điều kiện tồn tại nhà ở do chủ sở hữu chịu trách nhiệm.

Đồng thời, khoản 3 Mục II nội dung C Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP cũng quy định, khi giải quyết hồ sơ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu, UBND cấp xã có trách nhiệm xác định hiện trạng có nhà ở; tình trạng tranh chấp về đất đai, tài sản gắn liền với đất; nguồn gốc, thời điểm tạo lập nhà ở và các giấy tờ liên quan; niêm yết công khai kết quả xác nhận; xem xét, giải quyết ý kiến phản ánh (nếu có) và xác nhận nhà ở đủ điều kiện hoặc không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.

Căn cứ các quy định nêu trên, đối với nhà ở được xây dựng năm 2013, thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng nhưng không có giấy phép xây dựng và không có văn bản xác nhận của cơ quan có chức năng quản lý về xây dựng cấp huyện được cấp trước ngày 1.7.2025 về việc đủ điều kiện tồn tại, khi đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải kê khai việc đáp ứng điều kiện tồn tại của nhà ở và chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung kê khai theo mẫu Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất.

Cơ quan có thẩm quyền tại địa phương thực hiện kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc, thời điểm tạo lập và tình trạng pháp lý của nhà ở theo trình tự, thủ tục quy định.

Trường hợp nhà ở đáp ứng điều kiện tồn tại theo quy định của pháp luật về xây dựng, không thuộc trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quy định tại Điều 151 Luật Đất đai và đáp ứng đầy đủ các điều kiện khác có liên quan thì được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Trường hợp nhà ở không đáp ứng điều kiện để chứng nhận quyền sở hữu thì không ghi nhận quyền sở hữu nhà ở trên Giấy chứng nhận.

Việc xử lý vi phạm về xây dựng, áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả hoặc buộc tháo dỡ nhà ở, nếu có, do cơ quan có thẩm quyền xem xét, quyết định theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về xử lý vi phạm hành chính.

Đối với quyền sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền căn cứ nguồn gốc, thời điểm, quá trình và hiện trạng sử dụng đất; tình trạng tranh chấp; sự phù hợp với quy hoạch và các điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai để xem xét, giải quyết.

Trường hợp thửa đất đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng nhà ở chưa đủ điều kiện chứng nhận quyền sở hữu thì cấp Giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất mà chưa chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Khi nhà ở đáp ứng đủ điều kiện, chủ sở hữu được thực hiện thủ tục đăng ký bổ sung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định.